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于凌罡:中国高房价抗争者 现在怎么样了?

2019-11-22 15:45:29来源:乐居财经

从1978年今天,中国改革开放走过整整40年。40年间,中国的房地产业也从野蛮生长逐步走向成熟。40年,对于人类历史来说,不过是弹指一挥间;...

从1978年今天,中国改革开放走过整整40年。40年间,中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年,对于人类历史来说,不过是弹指一挥间;但对于中国的城市建设和经济发展而言,却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“地产40年40人——影响中国地产时代进程”大型策划,希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者,与他们一起重温历史,共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期[地产40年40人]提名人物是中国合作建房第一人于凌罡先生。

于凌罡,中国合作建房第一人。他说,合作建房缘起于儿时的一个梦想——建造一个没有人车交流的城市。城市始于房子,怀揣着儿时的梦想,2003年,这位年仅30岁的联想集团IT工程师在北京发起了合作建房的倡议,同时也希望通过私人合作建房的方式,以低于商品房的价格,实现居住梦想。

他在多个网站上发帖,号召大家“自己做开发商”,他告诉公众,合作建房将比普通商品房便宜30%-40%,试图让“相信房地产暴利”的人都来参与合作建房。这一倡议激起了低收入群体的建房激情,于凌罡很快成为风云人物。

在媒体的助攻下,于凌罡的合作建房初期还算顺利。然而,往往理想丰满,现实骨感。于凌罡的合作建房梦想,第一步就遇到了阻碍。他们无法与开发商在招拍挂市场PK拿地。拿不到地,就意味着合作建房变成无本之木,只能停留在口头或协议上。

多次拿地失败后,于凌罡和响应者渐渐开始质疑,退散。于凌罡不得不做出变通,谋求与开发商一起拿地。但此举让于凌罡换来了“被开发商招安”的谩骂。对此往事,于凌罡在回忆中首次澄清,合作建房者投资,开发商负责开发流程,所以,“不是我们被开发商招安,而是我们招安了开发商。”

在总结合作建房的得失时,于凌罡说,得失在所难免。如果我们想做,我们就要保证所有人来这儿的人是能够接受规则,并且愿意按照规则来分享成果,分担风险。

于凌罡回忆:在合作建房初期,我们没有充分意识到这个问题,觉得几百人合作建房也能成功,可以说误导了很多人,后来证明真的是不行,就只能几十个人。但是几十个人能够给几百几千人盖房子,这不是问题。所以合作建房这件事,我们还是吸取了一些教训。

2014年,于凌罡在沉寂一段时间后,重启合作建房。但是,这一次他被质疑是为有钱人盖房。对此,于凌罡在专访中表示,这并不是什么给有钱人玩的游戏,而是想办法去解决实际问题。

比如,为什么第二批加入建房的人会比第一批的人买房价格要高,因为前期的风险你都不用承担了。

尽管有过波折,且不止一次被误解,合作建房的组织和模式也经历了变形,但无论如何,15年的合作建房之路,于凌罡坚持了下来。

除了合作建房,在他的心中还一直守望一个叫做蓝城的梦想。他这样描绘这个代表未来的城市:整个蓝城限高是低于36米的,容积率应该低于2.0,基本上以十层一梯两户的板楼为主,每个小区要有自己的配套和非常大的绿化,人和车永远不会发生碰撞……

于凌罡档案

男,1973年5月9日出生于山西祁县,祖籍山东莱州。蓝城概念提出者,中国合作建房第一人。

以下是乐居财经与于凌罡的对话:

合作建房缘起儿时梦想

Q:先聊一下您跟房地产的缘分吧。

A:其实特别简单,我的母亲是因为车祸去世的,所以我从小就开始想,能不能有一种城市,它建起来以后就不再需要人和车去交流,就不会因车祸失去亲人。当时很小,只是想设计一种城市,能让大家都在车上,不用下车。我叫它蓝城。

上班以后,就有这个专业的人跟我讲,说你这些设想很好,但是缺点和无知之处也非常明显。有些人会因为现在讲的不够专业就不做了,我跟他们不一样,我虽然知道我现在想的东西并不专业,但我敢去想。

后来我就开始设计这样的城市,等到我把这样的城市设计好了,大家包括很多领导都开始支持我的时候,我就意识到一个问题,就是怎么去把它实现。一个很好的规划,一个很好的城市,要怎么开始呢。

千里之行,始于足下,我先要从组织老百姓(69.660,1.12,1.63%)盖房子开始。我最早在03年12月份在网上发过帖,跟大家讨论是不是可以这样去做。经过一年的讨论,我这个想法比较成熟了,就跟周围的人开始确定一个方案。

大家每个人掏十五万块,贷款二十二万五,去建一个60平米的房子。这个房子应该有什么样的服务?怎么样能保证大家在这个房子里生活得跟以前不一样?客观地说,就是从一个工程师到能够去想怎么做房地产,从开始一点都不懂,到后来懂,应该说这整个流程大概要十几年,是一个很漫长的过程。[page]

Q:那这个合作建房一开始发展顺利吗?

A:也是感谢媒体们。我们当时开始做的时候,我一个一个去谈,我每天要谈好几个人,我到处去跑,谁愿意听我就给谁讲。讲完之后他愿意参加,我就给他登记下来。

开始登记了大概几十个人吧,我当时对合作建房也没有明确的认识,我觉得当时应该找到200到300人。因为不太懂,找了几十个人觉得可以去说的时候,就有媒体采访了我,当时是写了一篇文章,提出了“合作建房”构想,目标是“居者有其屋”,一起做开发商。

媒体介入后,很快就有很多人想参加这个项目。我们04年提出来这个想法,05年4月份的时候就正式成立公司开始做,应该说前面还是非常顺利的,但是做起来之后会发现,前面有些想法可以说比较幼稚。

因为当时想的是找几百个人,大家一起来出钱去买地建房子。但是经过这么多年的尝试,我们发现这么多年走下来,凡是做成的项目,参与者都没有超过30个人。

因为在中国,组织大家一起做一件事情的交流成本特别大,很多人不承认这件事对他的价值,我们跟他说,这件事现在能帮你挣几十万几百万,他说我还是先挣我眼前这几百几千块钱,于是很多人就不去沟通,时间长了就不来了,所以就很麻烦。

但是后来我们意识到这点之后,我们做得还是不错的。另外还有一些声音,很多人会说于凌罡你动了开发商的奶酪,我真的很想问他们是怎么想的,其实合作建房这件事对开发商的意义是非常大的,能够帮助开发商解决很多社会问题,他们遇到的难题其实正是由我们来解决。

只是,有些开发商不愿意和我们合作,也有一些老百姓不愿意和开发商合作,结果就导致我们最后发现还不如就几十个人跟开发商直接去成立公司来做。因为现在我们看,专业分工的问题,我们通过跟开发商合作解决得还不错;那么资金量的问题,因为我们开始想的是一个人拿着很少的钱,十几万块钱,那么后来发现这样不行,我们一个人去帮助更多的人,这样的话就好得多,但是也有个问题,很多人会说于凌罡你是不是带着大家炒房? 我们要用很大的精力去给大家解释,为什么有些事情必须得先有人去承担风险。

因为老百姓的抗风险能力很差,甚至对风险的认识都很差,比如政府出一个政策,可能会导致所有人增加一平米五块钱、十块钱的成本。那么这件事情通过媒体或通过一些大V,他们一说话,老百姓就吓得什么都不行了。但实际上等到我们大家一起来合作建房,真正几十个人的时候,大家会发现这些所谓的利空都是利好。

比如这个政策导致别人盖不了了,那对我们来讲是好事啊,因为我们已经买到地了,我们可以盖了,我们就可以挣更多的钱。别人觉得这件事情做不了的时候,我们会发现其实这样挺好,比如北京市最开始的时候说这房子可以做loft,做成高度很高,后来发现大家都不能做很高了。很多人会说这不是一个利好,包括现在的限购限贷,这些政策其实对我们合作建房都是好事。我们发现人少的时候能把这个道理讲得很好,所以我们觉得合作建房其实现在是越来越好做。

Q:那这个事您现在是已经坚持了多久?

A:如果从03年算起,到现在就是15年,如果从我正式开始进入房地产这个行业(我们 05年4月4日正式注册了公司),到现在就是13年。

我的职业生涯分成三个阶段

Q:如果把您的职业经历分为几大段,你怎么概括?

A:小时候母亲去世很早,家里比较穷,有五个孩子。我初中毕业以后,家里头觉得上高中养不起我,所以我就上的职高。我17岁就上班了,在友谊宾馆当门童,做了三年。这是我第一个阶段。

94年,我开始再读自学高考,学的计算机软件专业的专科和本科。那么这个阶段大概到98年,在这期间我去了很多公司,其中有两家比较重点的,一家是这个金星工控,我在那个公司做软件编程,后来又帮助用友去做软件。

从98年到03年我在联想做工程师,主要是做网络和培训,就是普及internet网络,怎么让一个学校、一个家庭、一个企业能够大家一起用不同的设备来上网。

03年以后是合作建房阶段。到03年的时候,我基本上从联想就算是不再坐班了,我是做一些培训的工作为主,就给大家讲课。大家发现你小于的语言组织能力还可以,能把事情说得更容易让别人听懂。所以我就开始去做自己想做的事情,做这个蓝城。

05年的时候我已经算成名了,给政府提了一些建议,在北京做蓝城,当时政府有一个11个新城的计划,但是到今天我们可以看到,单独靠政府而脱离市场或单独靠市场而脱离政府都是不好做的。所以我们后来就觉得还是要自己做一些市场的东西,来帮助政府来做实验。

合作建房就是一个实验,是大家一起去把一个很大的事情缩小到一百倍或者是更大的,这样就可以做一个楼,别人要盖一个小区是300套房,不是30栋楼,我们可能盖一个楼就可以了。那么我们来尝试。我觉得开始的实验在组织、交流方面还是有很多成果,但是真正想把它做成就只能是30个人以内吧,这个我刚才也说过。

Q:地产40年的发展历程中,你认为房地产业最大的变化是什么?其意义或价值在哪里?

A:我们改革开放是并不是从房地产开始的,因为98年取消福利分房之前,老百姓都没有买房的意识。改革开放在房地产这个领域里应该经历了三个阶段。

第一个阶段就是大家以分房为主的这种共同建设的阶段,那个阶段叫集资建房,和我们合作建房不是一码事,政府划拨土地给企业组织老百姓拿钱,员工拿钱盖了房子之后分给老百姓,而且当时是先租,后来房改了才卖。98年以后第一个阶段就是大家租房,大家一起建房租给自己的阶段。

第二阶段是市场阶段。到了98年以后,全国才开始普及真正市场化,买地、买房你要付款,所有的一切都要付款,那在这种情况下,人们的思维方式转变用了多久了?我认为用了十年以上,也就是到08年、09年,人们才终于开始意识到我需要买一个房子,哪怕我家里有!这个阶段可以说是价值增加最快的阶段,但绝大多数人没有上这个车。

那么从09年开始,我们北京第一次大幅度上涨,大家知道09年五一之前的时候,北京市朝阳区还有很多房子7100平米,到了09年的年底或者10年年初的时候,通州区的房子已经有27000一平米的了,几乎是翻了三倍。那在这种情况下,人们的观念的改变是一很明显的就是从以前什么叫补贴,现在别补贴,我赶紧自己掏钱吧,不等了。

那么在这个之后的大概六年里边,一直到16年房子是起起伏伏的以涨为主。16年经历了一次猛涨,政府没有办法出台了限购政策。从09年到16年这个阶段,人们意识到房子有价值了,而且很多人开始大规模投资房地产了,拿点钱出来就买房。

16年之后,进入了新的时代,我们逐渐开始理性地约束大家投资房地产的行为,因为我们意识到不约束不行了,如果一个家庭他明白买房能够挣钱这件事,连续操作四轮,他的财产一定要超过3000万。

早期房子非常便宜,首付也很低,我首付15万,买一个50万的房子,这个房子涨到150万,我一下就可以拿回来。从原来只有首付20万,倒可以拿出120万,甚至更多。一次六倍。如果120万再乘六,那会是什么状态?这样的话就有几千万,所以现在如果政府不抑制这种过于激烈的炒房行为是不行了,那么房子回归居住。

但是现在有个问题,即使是北京、上海、深圳这样的大城市,房子的品质还远远不够,所以中国房地产市场可以说是方兴未艾。

我们没被开发商招安,是我们招安了开发商

Q:之前有媒体报道,比如“是非于凌罡”,或者:“对抗高房价失败的八大知名人物”等等, 对此您怎么看?

A:我只能说是很无奈。比如我们当时曾经做过一期节目说,06年的时候做的,去的时候聊的就是北京乃至中国的房价还能不能往下走。我认为这个节目应该是讨论怎么来抑制房价过快增长,那么我就给他出了很多主意。完了当时呢他们还请了一个漫画家,画了一个我的头像,因为我头发有点尖,就画了一个往下的箭头。那意思就是说,你看他在说什么?

我说我们聊的不是一件事,我在讲的是怎么用更低的成本买到更好的房子。而他们就说,于凌罡你让大家认为房价向下走了。

还有有些媒体合作建房是要挣钱,比如现在我们做的方式,可能30个人以内拿出钱来,可能盖300套房子,那么盖了300套房子以后,我们用一个合理价格帮助那些想买房的人买到房子,那我不觉得更好吗?

任何人、任何事情都有优点和缺点。合作建房这件事情的优点非常明显,就是大家真的参与进来的话,你能从中受益。这也是这么多人支持我们的原因。

Q:对于当时“被开发商招安”的舆论,您怎么看,如果重新来一次,是否会改变,或选择其他方式?

A:这是无法改变的事情,专业分工是不可避免的,没有人听说自己一个人去种麦子,然后再把它做成粉、做成面包,再自己销售。这个流程一定是有专业分工的。

所谓的被招安,我想说的是当时到底谁招安谁?是我们拿这一个亿去请万通来给我们提供服务。挣到钱以后,我们拿70%,万通拿30%。

合作建房要通过万通来贷款、买到,还有报批手续。合作建房这件事需要专业分工时,我们只能请专业的人来参与。共享时代到来了之后,专业分工更难避免。

当年他们说“于凌罡被招安”是说我去万通上班,那么事实胜于雄辩,我没有去万通上过班,也没拿过万通一分钱工资;我们花钱请过万通给我们服务。所以是谁招安谁呢?

Q:您98年进入联想,至今跟联想仍有工作往来,怎么定义现在的自己,IT人还是地产人?对于同样跟联想有渊源的地产大佬孙宏斌怎么看?

A:我给自己的定位,不是说做一个IT人或者一个房地产人,应该是个谋士。合作建房我做得并不是特别成功,主要原因就是定位的问题。我给自己定位,不是我去带大家做所有的事情,而是帮助大家出谋划策,然后由一个团队来执行。

Q:聊聊您在行业中这么多年的所得所失。

A:得失是不可避免的。咱们举些例子,比如当年我们做一个项目叫龙都国际公寓,亚运村的金鼎轩餐厅旁边有个楼,现在去,那个楼还在。当时法院拍卖,我们如果拍的话,交1000万保证金就可以。可能很多人到今天还不太认同法院拍卖这种形式,觉得法院拍卖的东西都有瑕疵。

但其实真的不是这样的,比方像前两天刚刚拍得的顺义一栋楼,一万九千多平米,只卖1.8个亿,也就说一平米不到一万块钱,办完所有手续也就一万一。那这种为什么不可以买?

合作建房的得失在于,如果我们想做,我们就要保证所有人来这儿的人是能够接受规则,并且愿意按照规则来分享成果,分担风险。

在合作建房初期,我们没有充分意识到这个问题,觉得几百人合作建房也能成功,可以说误导了很多人,后来证明真的是不行,就只能几十个人。但是几十个人能够给几百几千人盖房子,这不是问题。所以合作建房这件事,我们还是吸取了一些教训。[page]

Q:在14年,您重新启动合作建房,这次的目标我们听说是针对有钱人?

A:其实这完全是媒体的一种倾向性的误导,我们根本不是针对有钱人,刚才我也讲了很多遍了,我们意识到一个问题,就是不能超过30个人,我们原则上不超过50份。你想把几百个人组织起来去做一件事,沟通成本很大不说,有很多人一旦聚在一起,一聊就崩溃了,他们的价值观就倾斜了。

合作建房这件事要想做成,让那些风险承受力低的人第二轮进入,什么叫第二轮进入?现在我告诉你们,比方我们大家第一期我们30个人引出100万把这地买了。我们大家签约的房子价格是8000,那么你们后边来的人,你可能是9000来得到房子,但我们承担的这些所有的风险,你不需要担了。

因为你跟我不一样,我们买地的时候地还不在我手里边,我们去盖房子时候手续还没报下来,而你买的时候房子都已经出了地面甚至封顶了,那这个价格肯定是不一样的。

所以这种互相理解是需要的,包括刚才我说的这个配套收益权问题也是一样。很多业主不明白什么叫配套收益权。就是说如果这个小区找一千户业主,每户业主收600块钱来做配套是做不到的。

但是如果让这些业主,每户业主就拿出5万块钱来,一千户5000万盖1万平米房子,4000平米送给政府,6000平米收租金。一样是60万。一千个600是60万。20个铺每个铺租3万还是60万?作为一个项目的小区该选哪一种?我认为这个不是什么有钱人做的游戏,而是大家一定要用一个好的方法来解决问题。

我预测房价很科学,买房有三大技巧

Q:08年,有这样一条新闻,说北京房价已经见顶,不建议出手买房,然后说是您的一个预测,那对于这种预测的话,您是怎么看?

A:首先,没有人的预测百分之百正确。再有就是,我们当时其实预测得没有错,大家都明白08年、09年的时候房价是突然间就下跌了,大家可以看一下那个房价涨跌的曲线,09年的五一的时候正好是房价的底。

08年全球金融危机,当时龙湖马上就要上市了,突然间因为这个金融危机就延迟了上市,对房企的影响也是很大的。那个年代我们也都知道就是孙宏斌当时的这个融创,当时叫顺驰,直接就被路劲给收购了,它可以说是惨败退出地产界,当然后来它卷土重来了。

那么,在那个年代,预测出错是不可避免的,但是我要跟大家讲的就是,我并不是盲目地预测,我不是像那些巫术一样,我预测涨、跌,是用量来分析的。

我就有明确的分析,房价的涨跌是由地价来决定的。我当时在新浪的年会上写了一个预测,就是招拍挂的地价每涨跌一块钱,房价曲线对应涨跌四块钱,也就是说地价如果今年从四千涨到五千,房价就可能从两万涨到两万四,地价如果从四千涨到六千,那房价就从两万能涨到两万八。

我讲的是个公式,大家可以去看是非常接近的,因为我们都是用大数据分析来做预测的。包括有很多人在骂,说于凌罡你写过文章说让大家不要买房,我说你能看一下文章的内容再来说吗,我什么时候让大家不买房了,我什么时候跟大家说的是,你要可以不买房可以一起来合作建房。

我给了很多人建议,包括14年,我介绍很多朋友去买了香河富力的房子。香河的房子当时是5000~7000,旁边的燕郊其实不如香河好,但是燕郊的房子已经到15000甚至更高了。在这种情况下,我认为投香河是有价值的。那么事实证明,我们投资的那批人基本上挣到了七倍吧,就是15万进去拿回120万。

我认为大量的数据分析和发展的预期是能够看得到的,包括我很早就跟大家说,你要看北京新增地铁的站数的这个速度,因为08年09年开始,北京就是每年增加多少个站?几十个站,那么这些站一年之后通地铁和两年之后通地铁,它的升值速度是不一样的,在这种情况下你完全可以投。比如咱们都知道6号线,6号线一通车,到6号线草房就开始狂涨,等到草房过去一直到潞城通车,那这沿线的所有车站都涨得非常厉害。我们认为这种类似的预测一定不能凭空做出,一定是要有依据的。

我到现在都跟大家讲,买房有三个基本技巧。第一个就是只买人口流入的地方。第二个就是所谓的这个项目本身有的地段性的利好,且有配套收益预期。举个例子这个地方两年之后规划了一个万达,说这个地方规划了一条地铁,这个地方以后规划了高铁,都是对配套价值的认可,比如这地方马上要有大医院、大的学校了,那么变成学区房就值钱了。第三就是这个项目本身的品牌和定位是正确的,这种房子你去投资永远都会挣钱。房地产最大的优点就是保本,保年化40%应该问题不太大。前提是符合刚才我说的三个条件。所以就现在这个房地产这个行业来讲,我觉得还是大有机会。

蓝城代表未来地产发展趋势

Q:在我们节目开头,你提到蓝城,那么可以展开说一说,您觉得这个蓝城是什么样子?

A:蓝城是一个我理想中的城市。经过我这几十年的研究,包括我去国外看了很多城市,那么蓝城是这样的一个城市,首先它是模块化的。

每个小区我们认为他是应该有一定相似性的,整个蓝城限高是低于36米的,容积率应该低于2.0,基本上以十层一梯两户的板楼为主。每个小区要有自己的配套和非常大的绿化。

这个城市是由若干个小区组成的,它中间会有一个非常狭长的中央公园,比如我们现在的城市是由这个东西九个南北13个,一共是117个模块组成的小区,但是最中间的七个小区是公园,没有房子的。这样的话这个城市110个小区有33万人,每个小区三千人口的话,三千户的话33万户,非常规范,而且每个老百姓的房子都有很好的均衡性,都是南北通透一梯两户的板楼。

至于它的交通,这整个城市是由四条普通公交线,就是围着这因为这九楼每隔一个就一个单向的公交线和一条环城的公交线,五条公交线组成的。这五条公交线,四条普通的公交线是400辆车,环城的是800辆车,加在一起是2400辆公交车。城市有专门为这2400辆公交车停放的地方,他们有单独的停车场。那么当他们开出来的时候,在早高峰晚高峰的时候,能够满足所有业主出门上车有座,而且到家到单位路上不堵。那么等到没有早高峰晚高峰了,2400辆车当中的一半甚至更多会回到停车场休息,给城市腾出马路来。

在我们设计的蓝城里面有86400个停车位,这些车是整个城市居民共有的,你交10万块钱就可以刷卡租车一小时20!一天120块钱,如果你是一个外来户,就是你不是这个城市的人,你也不愿意交10万块钱押金,那你就可以直接刷卡租车一小时40,一天240块钱。这样整个城市我们预计可以容纳66000辆非本地车牌的车辆,八万六千四百辆本地车牌的这个租赁租车公司的车,好处是什么呢?就是说外地人想开车进城,那你要非要开进来的话,一分钟一块钱的停车费,你不停着,你开着无所谓,你停车就交费,这样的话外地车不愿意去,全世界都是这样的。

那么这大城市都会有公交的卡,是因为我们这样城市可以说是本地人坐车不要钱,外地人才有钱,那么这样的话大家的交通是没有任何问题的。整个城市只有一百多个路口,472组扶梯,每一个路口都有扶梯,直接下到地下通道,再从地下通道过马路,所以整个城市里没有人和车交流的地方,每条路是双向的,就是两条单向的四车道,两边各是一条,可以过四辆车,中间是林荫道,像咱们北京被拆掉的白衣路一样美,不会担心开车的时候路上突然走出人。如果走出来那就是他违章了。

当然了,交通法规会怎么写,那不是我能决定的,但是我们设计城市的时候可以设计成没有人需要过马路被车撞。那么这样的城市交通节能可能只有咱们传统城市的1/100。它的这个整个城市的自然环境也非常好,大家任何一个人走路1500米都能到中央公园去,下楼就有非常好的环境,而且整个城市的学校、医院、商场、超市都非常发达。

这个城市还可以经常组织大家出去旅游,因为我们这2400辆车在非工作日或者其他时间的时候可以拿出来做一些包车的活动,就让大家出去旅游,像北京实际上现在有个问题,就是我们的这个京郊游以自驾为主,一个周末普通情况下有70万辆车出动,交通堵得乱七八糟。等到了节假日,尤其是高速免费的时候,能同时有300万辆以上的车辆出京,甚至于300万以上的车辆回京,我们都知道,春节或者国庆等长假,堵车堵得就真的是在路上都能打八圈麻将,然后再上车了,对吧?下车打羽毛球踢毽子也都很常见,那么我们的蓝城就避免了。

我们在做蓝城这件事情的时候,想了很多老百姓需要解决的问题。比如像幼儿园和学校,我们在蓝城里面建的幼儿园是从孩子满180天,也就是满六个月以后你就送到幼儿园去,365天24小时提供服务,家长随时可以把孩子接走,也可以随时把孩子送回来。

你说我夜里3点钟把孩子送到幼儿园,现在不可能,但在那个时候没有问题。在这种情况下,家长就不再需要以自己的后半生为代价去养一个孩子,就可以让很多年轻人在适宜生育的时候生育出更优质的宝宝来。还有像小学、中学、医院等,我们在蓝城这种模式里通过运营是按人均比例来的,比如说咱们讲小学老师年薪不应该低于18万,中学老师可能年薪不低于24万,大学老师可能年薪不低于36万。

这些费用很多人没有明白,在蓝城这个模式里边,老百姓负担是极低的,比现在北京动辄养一个孩子一年要10万要好得多,有些人跟我说我北京哪有那么贵,你要是不让孩子上学肯定没问题,但是北京现在你要是不让孩子上学,我觉得违法吧,当然了,你说我这孩子上学但就不上任何补课班,也不上任何培训班!我觉得那一定不是亲生的。

Q:你心中未来理想中的地产是什么样的?

A:我相信中国以后的房地产开发最终一定会趋近这个正确答案,因为咱们今天发现开发商其实也越来越难了。现在虽然说房地产是巨头时代,但这些巨头的日子真的就很好过吗?我觉得也不一定,比如万科的股权之争,比如像一些大地产公司这个困难,咱们都明白,像那个万达突然间要卖大量的资产,那么像很多公司比方说碧桂园、恒大,他们也遇到了一些实际性的问题,比如说填海造岛。

Q:谈谈现在在进行的项目吧,跟之前有什么不同,进展如何?

A:我现在做项目首先就是不做那么大了,我的心还可以在宇宙中飞翔,可以想很远的事情,比如像蓝城,比如一些更大的事情,像建太空城市。但是,脚踏实地吧,比如我们现在做的一些项目,甚至就只是从法院拍一套房子,把它处理干净以后,我让大家一起出钱把它卖掉分钱,或者说我们把房子的一些隐患取消掉,每间房都装上烟感、新风。

我们在做一些比较小的项目,可能投资在几百万,或者是再多一点,一两千万,但是做好之后我们的利润也不低,而且确实也更容易为市场所认可。

过去想的就是做比较大的项目,往往会有各种各样的误解,比如有些人说你们是不是卖得太便宜或卖的太贵?我觉得就是也挺奇怪的。有人会跟我说,于凌罡你把房子卖得这么便宜,开发商肯定要打你。同时也会有人说,于凌罡你们要是盖了房子,以后卖得太贵了,老百姓也恨你。我说,你知道我要做什么吗?你先来跟我聊一聊,再来问,不好一些吗?先不管,我先恨了你再说,这有点过分。

Q:那咱们这次这个地产40年,40位候选人,请您说出三个除了您之外的代表性人物以及理由。

地产40年,首先就是在这40年里面有很多公司被淘汰掉了,也有很多公司是做得越来越好了。

那么从我的角度来讲,我觉得就是能够代表地产过去的,以冯仑和潘石屹他们为代表的这些人,他们有很多的情怀,也有很多的局限性,比如说他来自于比较贫穷的地区,或者说他来自于政府内部,那么,他们两个就会有一些限制。

再后来像孙宏斌这些人,他们代表着地产的这个基金派,他们是用资本的方式来玩房地产的。

我不太欣赏前面说的这些,我觉得这些要不然会被时代淘汰掉,要不然会被自己的问题冲击而出问题。那么我比较欣赏的是有品质的房子,像泰禾或者现在南方的一些开发商,像吴亚军这些,因为我觉得最终中国需要的是内有品质,像宋卫平的绿城那样。

绿城的这个桃李春风可以说和我们今天待的环境是很相似的。那么能够引导老百姓去住这种有品质的房子,真的是至关重要。

我大概说了三类。第一类是传统的以赚钱为目的的,或者说是以情怀为目的但缺少行动的,这类不行。第二类就是把房地产变成资本游戏,不是专心做房子,而是去做资本,我认为它也会脱离房地产的本质。那么真正推崇的是那些像绿城或者是泰禾、龙湖等这些公司,它们做的这些房子是真真正正能够让老百姓花了钱以后觉得物有所值,而且能够把品质作为约束公司的一个非常重要的前提条件,而这样的公司我相信在将来的市场上会越做越大、越做越好的。(出品人/贺寅宇、策划/陈海保、统筹/潘宇凌、采访/安娜 李鑫、撰文/王蒙尘、摄影/摄像/刘晨曦、编辑/曹冉京)

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